Dalle aste giudiziarie a quelle telematiche, dalla perizia al decreto di trasferimento: tutto quello che devi sapere prima di comprare una casa all’asta, secondo la guida del Consiglio Nazionale del Notariato

Acquistare una casa all’asta è ancora percepito da molti come una strada rischiosa o riservata agli addetti ai lavori. In realtà, se affrontata con le giuste informazioni, l’asta immobiliare può rivelarsi un’alternativa concreta e vantaggiosa al mercato tradizionale — spesso con prezzi inferiori al valore di mercato, procedure trasparenti e tutele garantite dalla legge. Il Consiglio Nazionale del Notariato, insieme a undici tra le principali Associazioni dei Consumatori, ha dedicato a questo tema una guida pratica pensata per chiunque voglia avvicinarsi a questo strumento con consapevolezza.

Che cos’è un’asta immobiliare e chi può partecipare

Le aste immobiliari si dividono in due grandi categorie: le aste giudiziarie e le aste per la dismissione del patrimonio pubblico. Le prime riguardano la vendita forzata di immobili di proprietà di persone fisiche o giuridiche che non riescono a far fronte ai propri debiti: i creditori, attraverso il pignoramento, avviano una procedura che si conclude con la vendita all’asta del bene. Le seconde riguardano invece immobili di proprietà dello Stato o di enti pubblici che decidono di dismettere beni non più necessari alle proprie funzioni.

In entrambi i casi, può partecipare chiunque — persone fisiche o giuridiche — ad eccezione del debitore esecutato nel caso delle aste giudiziarie. È possibile partecipare anche tramite procuratore speciale, con apposita procura notarile da allegare alla domanda, oppure tramite un avvocato che presenti offerte per persona da nominare.

La perizia: il documento da leggere con attenzione

Prima ancora di decidere se partecipare a un’asta, il documento fondamentale da esaminare è la perizia di stima. Redatta da un perito nominato dal giudice, contiene la descrizione dettagliata dell’immobile: identificazione catastale, planimetria, stato di manutenzione, presenza di eventuali abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, debiti condominiali. Specifica inoltre se l’immobile è libero o occupato, e a quale titolo.

La perizia è consultabile presso la cancelleria del tribunale, nello studio del professionista delegato oppure, sempre più spesso, online sui siti internet dedicati alle vendite giudiziarie. Leggerla con attenzione — meglio con il supporto di un tecnico o di un notaio — è il primo passo per capire se l’acquisto conviene davvero.

Come funziona l’asta e cosa succede dopo l’aggiudicazione

Le aste giudiziarie si svolgono principalmente senza incanto, con offerte in busta chiusa accompagnate da una cauzione pari al 10% del prezzo offerto. Se le offerte sono più di una, si apre una gara tra i partecipanti a partire dall’offerta più alta. Esiste anche la modalità con incanto, una gara pubblica con rilanci, che si dispone di solito dopo che un’asta senza incanto è andata deserta.

Quando un’asta va deserta — cioè nessuno presenta un’offerta valida — il bene viene rimesso all’asta a un prezzo ridotto del 25%. Dal quarto tentativo in poi la riduzione può arrivare fino al 50% del valore originario: un elemento che può rendere l’attesa strategicamente vantaggiosa per chi non ha urgenza.

Una volta aggiudicato il bene, l’acquirente deve versare il saldo del prezzo entro i termini indicati nell’avviso di vendita. A quel punto il giudice emette il decreto di trasferimento, che trasferisce la proprietà dell’immobile e ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti. Un elemento importante: con il decreto di trasferimento, i gravami esistenti vengono cancellati e l’acquirente ottiene la proprietà libera da pesi — salvo alcune eccezioni, come i diritti reali parziali o i sequestri penali, che richiedono un provvedimento autonomo del giudice competente.

Il mutuo si può fare: ecco come

Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di acquistare all’asta con un mutuo. La risposta è sì. Grazie a una convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali, è possibile ottenere un mutuo ipotecario che copre il 70-80% del prezzo di aggiudicazione. La stipula del contratto di mutuo avviene contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento, con iscrizione dell’ipoteca di primo grado sull’immobile. È consigliabile contattare la banca preferibilmente già prima dell’aggiudicazione, per non trovarsi impreparati sui tempi.

Le aste telematiche: più accessibili di quanto si pensi

Dal 2018 le aste giudiziarie immobiliari si svolgono obbligatoriamente in modalità telematica. Il Consiglio Nazionale del Notariato, attraverso la società Notartel, ha sviluppato un sistema informatico che gestisce le aste telematiche con elevate garanzie di sicurezza, trasparenza e controllo antifrode. Il partecipante non deve dotarsi di dispositivi particolari: è sufficiente recarsi presso un notaio periferico sul territorio nazionale, che lo assiste nella predisposizione dell’offerta digitale e nella partecipazione all’asta da remoto. Un vantaggio concreto: non è necessario spostarsi fisicamente al tribunale, e si evita la pressione psicologica della gara in presenza.

Dieci consigli prima di fare un’offerta

La guida del Notariato si conclude con un decalogo pratico, che vale la pena tenere a mente. Non dare per scontato che il prezzo di aggiudicazione sia sempre conveniente: vanno sommati le spese di trasferimento (tra il 10% e il 15% del prezzo), le eventuali imposte e i costi di eventuali lavori. Valutare i propri tempi: i tempi per ottenere l’effettiva disponibilità dell’immobile non sono sempre prevedibili, specie se occupato. Visitare l’immobile prima dell’asta con il custode giudiziario. Definire in anticipo il limite massimo di spesa, per non lasciarsi trascinare dall’emotività. Informarsi sulle agevolazioni fiscali, comprese quelle per la prima casa, che devono essere richieste già al momento dell’aggiudicazione. E soprattutto: affidarsi a un professionista esperto — un notaio, un avvocato, un tecnico — per leggere correttamente la perizia e orientarsi tra le clausole dell’avviso di vendita.

Per saperne di più

Chi desiderasse approfondire l’argomento può consultare il sito del Consiglio Nazionale del Notariato, dove è disponibile la guida completa in formato PDF, scaricabile gratuitamente al seguente indirizzo: www.notariato.it

Per approfondire ulteriormente l’argomento riguardante le proprietà immobiliari può consultare anche quest’articolo sul nostro sito.